El crecimiento inmobiliario ha tenido en el Valle de México uno de sus principales bastiones, con más de medio millón de viviendas construidas en los últimos 12 años. La producción habitacional en la zona metropolitana de la Ciudad de México, que favorece principalmente a cinco grandes consorcios inmobiliarios, ha sido fomentada por las autoridades estatales y municipales, que decretaron modificaciones en los planes de desarrollo de varios municipios e incluso otorgaron permisos para la construcción de conjuntos habitacionales sobre un acuífero sobreexplotado. El ágil desarrollo del sector inmobiliario en el Valle de México ha traído aparejados deterioros igual de rápidos en las viviendas, cuya responsabilidad no asumen ni las constructoras ni las autoridades
Tecámac, Estado de México. Hace más de seis meses que una explosión en la tubería de gas terminó de echar por tierra la idea de María Teresa de que vivía en una zona plus dentro del conjunto habitacional Villa del Real.
El boquete que produjo el estallido no sólo estropeó el piso de la entrada a la casa; también reveló que los tubos por donde pasaba el gas eran de PVC y no de cobre, como asentaba el avalúo realizado por Hipotecaria Nacional y a partir del cual se fijó el precio de la vivienda en 695 mil pesos.
María Teresa y su familia viven en la zona Esmeralda, la más costosa del conjunto habitacional Villa del Real, propiedad de Urbi Desarrollos Urbanos, SA de CV.
Desde el accidente, en dicha casa tuvieron que dejar de usar el gas por temor a una nueva explosión.
Le han dicho que tiene que cambiar la tubería, lo que implicaría romper el piso de toda la planta baja del inmueble que adquirió hace cinco años. Los gastos correrían por cuenta suya, pues la garantía que le dio la constructora fue sólo por seis meses.
La tubería no es la única preocupación de María Teresa: las paredes de su cocina, estancia y recámaras están siendo carcomidas por la humedad.
La mujer está desesperada. Hace apenas un lustro que llegó a vivir aquí y cada vez descubre más desperfectos en su casa. Algunos, francamente inusitados, como cuando intentó taladrar un muro y descubrió que se trataba de un panel hueco, o la vez en que una fuga de agua en la cocina la llevó a descubrir que la pared había sido rellenada con empaques de cemento.
El de María Teresa no es un caso único dentro de este conjunto urbano, uno de los más grandes que se han construido en el municipio en la última década. Día tras día, otras decenas de familias también atestiguan cómo sus viviendas se van deteriorando.
Y como si habitar esos inmuebles defectuosos no fuera por sí solo un desconsuelo, sus inquilinos tienen, además, que seguir pagándolos, pues los adquirieron a través de créditos hipotecarios, cuyos plazos alcanzan hasta 30 años.
A eso tendrán que agregar los costos por las reparaciones que harán una y otra vez en sus casas, pues los albañiles les han dicho que la única forma en que podrían poner fin a las averías sería prácticamente volviéndolas a construir.
Por eso es que Gabriela ha dicho a su esposo que ni intente cambiar el piso de su casa, estropeado por la humedad. Acongojada, la mujer muestra las paredes en donde las filtraciones de agua también han causado estragos.
Aunque el techo de la propiedad está impermeabilizado, eso no ha impedido que la humedad se filtre por las paredes y que tengan goteras.
“En la noche, si le toca lluvia a mi hijo, tiene que mover su cama para que no le gotee en los pies”, confiesa Gabriela. Pero no hay muchas alternativas para evitar las filtraciones dentro de la pequeña habitación, pues tampoco se puede acercar mucho a una de las paredes que está en riesgo de caerse.
Invadido por los hongos, ese muro sostiene la única ventana de la recámara, ubicada en la planta alta de la casa. El marco del cristal se está botando a causa de la humedad, por lo que procuran no acercarse demasiado, temerosos de que la pared termine por derrumbarse.
Gabriela ya no quiere pagar más reparaciones. “Es que conforme va pasando el tiempo y ve uno la casa sí se desanima. ¿Para qué le metes [dinero] a una casa que le tienes que poner acá para arreglarle allá?”.
De no componer los daños actuales en la propiedad, esta familia pasará cuando menos 26 años más en esas condiciones, que es el lapso que les falta para liquidar el adeudo de la casa, cuyo precio es de 580 mil pesos.
La casa de Gabriela no está en la zona plus de este conjunto habitacional. Pero como ha descubierto María Teresa, aquí los daños se socializan.
Basta con observar el exterior de las casas que, alineadas en interminables cerradas, lucen uniformes fachadas con frisos en ventanas y techos, rematados por tejas cobrizas.
Pero en esos exteriores también es común la presencia de algo así como blancas dentelladas. Se trata de las molduras de poliestireno expandido, popularmente conocido como o unicel, que se han deteriorado en poco tiempo.
Muchos vecinos de Villa del Real no sabían que los adornos eran de unicel. Por eso es que no dudaron en colocar series de luces para adornar sus casas durante la primera navidad que pasaron aquí.
La consecuencia fue desastrosa: las lámparas quemaron el material y quedaron pegadas, por lo que al momento de quitarlas, los inquilinos arrancaron también parte del decorado artificial de sus casas.
Pero hay otros casos en los que los daños en el exterior de la vivienda son minúsculos comparados con las afectaciones que hay por dentro.
En una de éstas, un inmenso boquete ocupa el lugar de las llaves de la regadera.
A diferencia de lo que ocurrió en casa de María Teresa, el hueco no es producto de una explosión de gas, sino de los estragos de la humedad en combinación con materiales de mala calidad, como constata la grieta que recorre todo el muro y ha sacado también el tubo de la regadera.
Al igual que pasa en otras casas, en esta vivienda son comunes las filtraciones y grietas en las paredes. Algunas provienen del techo; otras, como maleza, se levantan del suelo.
La propiedad está desocupada, pues sus dueños terminaron yéndose. Avisos de casas en venta y en renta, colocados en las fachadas y en las rejas de las privadas, sugieren que hay otras familias que están pensando hacer lo mismo.
Estado de México, bastión del boom inmobiliario
Es difícil saber cuántas personas más estarán sopesando la misma posibilidad dentro de este inmenso fraccionamiento, que tan sólo en sus secciones Tercera, Cuarta, Quinta y Sexta tiene casi 11 mil viviendas.
La construcción de dichas secciones fue autorizada entre 2000 y 2004, durante el gobierno de Arturo Montiel Rojas. A éstas se suman las 19 mil 418 viviendas que durante la gestión de Enrique Peña Nieto se aprobaron a la empresa CYD Desarrollos Urbanos, filial de Urbi.
A pesar del importante número de casas que le permitieron construir, Urbi no es la empresa que más viviendas ha edificado en este municipio en la última década: Desarrollos Inmobiliarios Sadasi, SA de CV, tuvo la venia del gobierno estatal para hacer 67 mil viviendas entre 2000 y junio de 2011.
Se trata de la desarrolladora de Los Héroes Tecámac, un inmenso conjunto urbano que también abarca parte del municipio de Ecatepec.
Aunque Tecámac se ha convertido en un caso notable del desarrollo de conjuntos habitacionales en el Valle de México, no es el único municipio mexiquense que ha sido colmado de este tipo de inmuebles en los últimos años.
Por su cercanía con la Ciudad de México, los ayuntamientos que forman parte de la zona metropolitana del Valle de México han resultado atractivos para los desarrolladores inmobiliarios.
Pero también las limitaciones para construir fraccionamientos en el Distrito Federal y el menor costo de urbanización que hay en el Estado de México han favorecido el crecimiento de la vivienda en la zona metropolitana, explica el arquitecto y urbanista Jorge Legorreta.
En la última década, el sector inmobiliario ha tenido un importante crecimiento a nivel nacional: casi 8 millones de nuevas viviendas se han construido desde 2000, como presumió el presidente Felipe Calderón el 30 de marzo pasado, al adjudicar ese logro a las administraciones panistas.
Eso significaría que prácticamente una octava parte de las nuevas construcciones se han erigido en conjuntos habitacionales en el Valle del Estado de México, pues de 1999 a junio de 2011, el gobierno mexiquense autorizó la construcción de 256 desarrollos, de acuerdo con datos recabados por Jerónimo Díaz.
Díaz, quien cursa el doctorado en Geografía Urbana en la Universidad de Toulouse, Francia, ha documentado que esos conjuntos albergan un total de 564 mil 832 viviendas, con una población estimada de 2 millones y medio de habitantes.
A decir de Carolina Pedrotti, investigadora del Colegio Mexiquense y especialista en urbanismo, desde la década de 1990 la política habitacional en México se ha caracterizado por apoyar el desarrollo masivo de vivienda bajo el esquema de conjuntos urbanos.
Y quienes se encargan de producir éstos son agentes inmobiliarios privados, pues el Estado se ha retirado del papel de constructor y planeador de la vivienda, prosigue la investigadora.
De acuerdo con datos presentados por Pedrotti en septiembre de 2010, y recuperados en la memoria del Coloquio Internacional de Diseño 2010, (organizado por la Universidad Autónoma del Estado de México), la entidad destaca a nivel nacional por el alto índice en construcción de vivienda a través de desarrollos habitacionales: 325 conjuntos urbanos, con un total de 617 mil 250 viviendas, entre 2000 y 2010.
Las cifras se calcularon a partir de datos que la Secretaría de Desarrollo Urbano estatal reportaba hasta junio del año pasado.
Pedrotti refiere además que, de acuerdo con la dependencia, la producción de la vivienda en la entidad entre 1999 y 2004 podía equipararse a la que en el mismo periodo habían construido conjuntamente Aguascalientes, Hidalgo, Guanajuato, Yucatán, Chihuahua, Tabasco, Morelos, Zacatecas y Baja California Sur.
En el texto Diseño y sustentabilidad. Reflexiones en torno a la producción de conjuntos urbanos y su impacto territorial en el Estado de México, la investigadora anota que la tendencia a reconocer los conjuntos urbanos como el único sistema de política habitacional, los ha convertido en “la solución habitacional más solicitada, promovida, apoyada (y con todo ello legitimada) por las autoridades de desarrollo urbano y vivienda en la entidad”.
A partir de la revisión de las gacetas oficiales del gobierno mexiquense, Díaz ha documentado que ese respaldo ha favorecido sobre todo a cinco grandes inmobiliarias: Corporación Geo, Desarrollos Inmobiliarios Sadasi, Consorcio Ara, Urbi y Desarrolladora Homex, que concentran el 68 por ciento de las viviendas autorizadas en el Valle de México.
Con excepción de Sadasi, se trata de las empresas que concentran más del 90 por ciento de las reservas territoriales para la construcción de vivienda en el país, de acuerdo con el informe
Estado actual de la vivienda en México 2011, elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal y la Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa, AC.
Durante los gobiernos de Montiel Rojas y Peña Nieto, estas cinco inmobiliarias obtuvieron permisos para construir 384 mil viviendas tan sólo en 27 municipios del Valle de México, refieren los datos recabados por Díaz.
La investigación, que tuvo el propósito de apoyar a las organizaciones del Movimiento Urbano Popular en su labor de denuncia y oposición a los megaproyectos, también da cuenta de que los municipios de la zona metropolitana en los que mayor número de nuevas viviendas se han autorizado son Tecámac (128 mil 349), Zumpango (80 mil 210) y Huehuetoca (67 mil 589).
La decisión no es casual. Se trata de tres ayuntamientos que forman parte de las Ciudades del Bicentenario, una estrategia del gobierno mexiquense para urbanizar 31 mil 453 hectáreas en los próximos 20 años.
El propósito es impulsar “ciudades modelo, debidamente estructuradas, ambientalmente sustentables y altamente competitivas”, según consigna el plan elaborado por la Secretaría de Desarrollo Urbano estatal.
Además de los territorios de Tecámac, Huehuetoca y Zumpango, el proyecto considera a los municipios de Almoloya de Juárez, Atlacomulco y Jilotepec.
De las más de 30 mil hectáreas que se pretenden convertir en “ciudades modelo”, el 38 por ciento se contempla para uso habitacional.
De acuerdo con el programa presentado en julio de 2007 por la Secretaría de Desarrollo Urbano, Zumpango y Tecámac serían los municipios con mayor suelo urbanizado: 13 mil 927 hectáreas, 44 por ciento de la previsión total.
Para poder construir las Ciudades del Bicentenario, los planes de desarrollo urbano de esos seis municipios fueron modificados.
La Secretaría de Desarrollo Urbano del estado justifica la decisión al señalar que los cambios son “para dar certeza jurídica a las normas de uso e incorporación del suelo”.
Sin embargo, ésos no han sido los únicos ayuntamientos cuyos planes de desarrollo se han reformado. A decir del presidente del Colegio de Arquitectos y Urbanistas del Estado de México, Arturo Chavarría Sánchez, el exgobernador Montiel Rojas “cocinó”, desde 2003, las pautas de desarrollo urbano de 118 municipios.
“Su política fue nada más detectar dónde había suelo para mandar a los desarrolladores a hacer viviendas. Y cuando chocaban los intereses de los empresarios con los planes de desarrollo, empezaron a modificarlos y a entenderlos a su gusto, obviamente con la complicidad de los presidentes municipales que aprobaron los cambios”, refiere el arquitecto.
Para Chavarría Sánchez, las autoridades municipales son como “el hermano menor” del gobierno estatal, que se ha aprovechado de su vulnerabilidad para tener “cartera abierta” en la política de urbanización de la entidad.
El planteamiento del arquitecto se hace patente en el caso de las Ciudades del Bicentenario: a pesar de que el proyecto requirió cambios en los planes de desarrollo municipales, para cuando se dio a conocer (31 de julio de 2007), el gobierno estatal ya había dado su visto bueno para la construcción de 96 mil nuevas viviendas en Tecámac, 22 mil en Zumpango y 32 mil 285 en Huehuetoca.
La investigación de Díaz muestra que dichas autorizaciones tampoco han sido aleatorias: mientras en Tecámac las inmobiliarias dominantes son Desarrollos Inmobiliarios Sadasi y Urbi, en Huehuetoca más de la mitad de las viviendas fueron edificadas por la Desarrolladora Homex. Zumpango ha quedado prácticamente en manos de Corporación Geo.
Por si fuera poco, parte de las viviendas que el gobierno ha autorizado se asientan sobre un acuífero sobreexplotado, de acuerdo con el informe Determinación de la disponibilidad de agua en el acuífero Cuautitlán-Pachuca, estados de México e Hidalgo, elaborado por la Comisión Nacional del Agua.
El diagnóstico, realizado en 2002, refiere que para entonces dicho acuífero registraba un déficit en la disponibilidad de agua de 40 millones 493 mil 762 metros cúbicos anuales.
En su dictamen, la Comisión señala: “La cifra indica que no existe volumen disponible para nuevas concesiones”.
No obstante, de 2003 a mediados de 2011, el gobierno mexiquense permitió que se construyeran más de 307 mil casas nuevas en los municipios de Coacalco, Cuautitlán, Cuautitlán Izcalli, Nicolás Romero, Tecámac, Tultepec, Tultitlán y Zumpango, municipios que se asientan sobre dicho acuífero.
Contralínea solicitó entrevista con el titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano local, José Alfredo Torres Martínez. Hasta el cierre de edición, no se obtuvo respuesta de la coordinación de Comunicación Social de la dependencia.
El engaño de los avalúos
El arquitecto Chavarría Sánchez explica que la autorización de un desarrollo habitacional en el Estado de México involucra diversas dependencias gubernamentales como las secretarías de Desarrollo Urbano, del Medio Ambiente y de Comunicaciones, así como Protección Civil, que dictaminan si la petición cumple con los requisitos de abastecimiento de agua, servicios públicos, incorporación vial e impacto ambiental.
“Esto se ha convertido en un circo, porque no se cumplen con muchos de los requisitos que se piden”, observa el presidente del Colegio de Arquitectos y Urbanistas del Estado de México.
Pero a pesar de esos incumplimientos, acusa, “los permisos se han concedido con gran facilidad, lo que ha provocado que mucha gente quede dañada en su patrimonio y nadie se hace responsable”.
Los colonos de la Quinta Sección del fraccionamiento Villa del Real comprenden perfectamente a Chavarría Sánchez.
El 25 de junio de 2003, José Humbertus Pérez Espinoza firmó un contrato de compra-venta de su casa con CYD Desarrollos Urbanos, SA de CV, así como un contrato de apertura de crédito con Patrimonio, SA de CV, una sociedad financiera de objeto limitado (sofol).
Ese mismo día la sofol supuestamente realizó el avalúo tanto de la vivienda como del conjunto habitacional donde se encontraba la casa que Pérez Espinoza adquiriría.
De acuerdo con la inspección de Patrimonio, SA de CV, para ese momento el fraccionamiento contaba con los servicios públicos completos: tomas de agua domiciliarias, líneas aéreas de electrificación, pavimentos de concreto hidráulico, banquetas y drenaje, así como transporte, escuelas, mercados y comercios.
Pero una bitácora de la Dirección General de Operación Urbana, dependiente de la Secretaría de Desarrollo Urbano estatal, revela que para el 18 de septiembre de ese año –casi tres meses después de que supuestamente se realizó el avalúo–, las obras no estaban terminadas.
El documento, del que Contralínea tiene copia, asienta que para mediados de septiembre la red de distribución de agua potable del fraccionamiento apenas reportaba un 15 por ciento de avance, lo mismo que la red separada de drenaje pluvial y sanitario.
La red de distribución de energía eléctrica aún no existía y las calles no estaban alumbradas ni pavimentadas.
Para entonces, la escuela secundaria que la empresa se había comprometido a construir reportaba un avance del 5 por ciento. En condiciones similares se encontraban la guardería infantil, el mercado público, el jardín vecinal y la zona deportiva con juegos infantiles.
No obstante las deficiencias reportadas, los contratos de compra-venta de casas en ese lote continuaron formalizándose en la Notaría Pública 3, ubicada en Tlalnepantla de Baz, Estado de México.
Otra bitácora, correspondiente al 4 de febrero de 2004, revela que ni para entonces las obras estaban terminadas: la secundaria, la guardería infantil y el mercado no mostraron avance alguno; la zona deportiva y el jardín vecinal estaban inconclusos y los servicios urbanos reportaban, en el mejor de los casos, un avance del 60 por ciento.
De acuerdo con este documento, ni siquiera la totalidad de las viviendas estaba construida, pues únicamente se había terminado el 70 por ciento de las casas. Aún así, la sofol Patrimonio, SA de CV, avalaba que las obras estaban terminadas.
Lo mismo ocurrió en la Notaría Pública 66 para quienes adquirieron casas de la fase II de la sección Quinta de ese fraccionamiento. Los avalúos fueron hechos por la sofol Hipotecaria Nacional, el 31 de marzo de 2004.
Esa segunda parte del conjunto habitacional había sido aprobada apenas una semana antes, como consta en la gaceta del gobierno mexiquense del 24 de marzo.
De nueva cuenta, una bitácora de la Dirección General de Operación Urbana, fechada el 10 de marzo de 2005, expone que para entonces los trabajos de urbanización estaban inconclusos. Ésta anota, además, que las obras tenían un plazo de cumplimiento de 12 meses a partir de la autorización de construcción.
Durante 2007, los vecinos de Villa del Real Quinta Sección se organizaron para demandar a Urbi la entrega completa de los servicios de esa fracción del conjunto habitacional.
También exigieron al municipio de Tecámac que ejecutara las fianzas a la inmobiliaria por los “vicios ocultos” y defectos en las construcciones entregadas. Éstas correspondían al 20 por ciento del valor de las obras de urbanización y equipamiento.
En junio de ese año, los colonos se organizaron con habitantes del fraccionamiento Residencial Urbi Quinta Montecarlo, ubicado en Cuautitlán Izcalli. Ellos tenían problemas con el abastecimiento de agua, debido a que la tubería que les habían instalado no permitía un flujo adecuado.
Los vecinos lograron que Urbi reparara una parte de las casas que tenían problemas con la tubería; pero no tuvieron suerte para hacer que los gobiernos municipal y estatal castigaran a la empresa por esas fallas en las construcciones.
Poco a poco, habitantes de otros conjuntos habitacionales, todos con quejas sobre la calidad de las viviendas construidas por Urbi, Desarrollos Inmobiliarios Sadasi y Promotora de Viviendas Integrales se organizaron y crearon el Frente Mexiquense en Defensa para una Vivienda Digna, AC.
Actualmente, la asociación agrupa a colonos de las secciones Tercera, Cuarta, Quinta y Sexta de Villa del Real; de los fraccionamientos Real del Sol, Real del Cid, Real Castelo, Urbi Villa del Campo y Los Héroes Tecámac, en el municipio de Tecámac; del conjunto Las Américas, en Ecatepec; y de Residencial Urbi Quinta Montecarlo, en Cuautitlán Izcalli.
Además de denunciar la mala calidad de las viviendas y las deficientes infraestructuras urbanas construidas, el Frente acusa que las empresas inmobiliarias incumplen disposiciones ambientales, como la construcción y operación de plantas de tratamiento de aguas residuales.
De acuerdo con el presidente de la asociación, José Humbertus Pérez Espinoza, estas inmobiliarias han “defraudado” a más de 10 mil familias en Tecámac y Cuautitlán Izcalli con la construcción de viviendas de mala calidad. Aunque han buscado que se les sancione, tanto por la vía penal como civil, no han obtenido una respuesta favorable de las autoridades.
La agrupación de colonos ha señalado también a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) como responsable de los supuestos fraudes, pues es la institución que autoriza los avalúos de construcción de las viviendas que financia.
Contralínea buscó conocer la postura tanto de la SHF como de la inmobiliaria Urbi respecto a los señalamientos de los colonos. No hubo respuesta ni del área de prensa de la institución ni de la oficina de relaciones públicas de la empresa.
Inmobiliarias, con más de 44 mil quejas
De acuerdo con datos de la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), de 2006 a octubre de 2011, se han presentado 44 mil 821 reclamaciones relacionadas con el sector inmobiliario.
Las principales razones de las quejas han sido por la entrega de inmuebles y servicios asociados; cambios, devoluciones o bonificaciones y las garantías de las propiedades.
Aunque la cifra incluye quejas sobre inmobiliarias, constructoras, administradoras de inmuebles y corredores de bienes raíces, la Profeco refiere que a la cabeza están las tres inmobiliarias: Geo Edificaciones, de Corporación Geo; Consorcio de Ingeniería Integral, del Consorcio Ara; y Dynamica Desarrollos Sustentables.
Los datos de la Profeco indican que el periodo en el que más reclamos hubo contra el sector fue entre 2007 y 2009, cuando se presentaron más de 8 mil quejas por año.
La cifra correspondiente a los primeros 10 meses de 2011 es de 5 mil 226. De éstas, sólo 23 se han considerado improcedentes y cinco han sido canceladas.
