Construcciones abandonadas, un problema en Reynosa

El estatus jurídico que enfrentan numerosas construcciones en Reynosa ha desembocado en una decadencia urbana y comercial que precede a la actual crisis económica. Litigios interminables, propiedades intestadas y herederos que salen hasta “por debajo de las piedras”, propician que inmuebles -que son incluso, patrimonio histórico de la ciudad- estén en el olvido, ahogados en deudas y deteriorados, desalentando el desarrollo empresarial, dañando la imagen de la comunidad y orillando al estancamiento de sus áreas productivas

Reza el dicho: “No dejes para mañana lo que puedes hacer hoy”, y si de lo que se trata es no ceder problemas a las personas que más se ama, ¿por qué no adelantarse a un acontecimiento insoslayable como lo es la muerte? Con un simple procedimiento que, comprobado está, evitará muchos dolores de cabeza.

La donación en vida es la manera más sabia y rápida de repartir un bien material, antes de que éste termine con problemas, sin certeza jurídica y hasta llevando a la quiebra a quienes no pueden disponer de él porque aunque se deje un testamento, como quiera se va a juicio.

Por eso es importante tomar unos sencillos consejos, los cuales evitarán que el entorno de la propiedad también se vea perjudicado, como justamente ha sucedido con la zona centro de Reynosa, donde hay mitades de manzanas en completo descuido, dando un mal aspecto e inhibiendo a los inversionistas.

Aunque no existe un registro de cuantas construcciones atraviesan por este dilema, Hora Cero comprobó que no son pocas.

Ramiro Reséndez Hernández, director del departamento municipal de Predial y Catastro, dijo que el Ayuntamiento poco o nada puede hacer para revertir el problema de las construcciones abandonadas, más que recomendar a la población que cumpla sus obligaciones fiscales.

Aunque en otros municipios han surgido rumores de intervención de las autoridades para confiscar propiedades solas (que no beneficien a la comunidad), el funcionario aclaró que eso aquí nunca se ha llevado a cabo y, hasta donde sabe, es improcedente.

“La extinción del dominio de los propietarios no es jurídicamente viable que sea impulsada por el gobierno. Se podría promover si el propietario provocara por ahí algún daño (descomunal) o tuviera un adeudo de otra naturaleza, pero la propiedad no se la podríamos quitar.

“Desde el punto de vista jurídico no es factible y nunca se ha podido hacer eso ni con terrenos que no se limpian, donde existen focos de infección o a los que se mete gente viciosa. No se ha visto y no hay antecedentes”, detalló.

Reséndez Hernández citó como ejemplo el inmueble situado en la esquina de las calles Morelos y J. B. Chapa, que colinda con el restaurante La Fogata y que pesar de estar a unos cuantos pasos de la presidencia y de la plaza principal, permanece en decadencia.

“Sin conocer personalmente a los propietarios (presumiblemente integrantes de la familia Nassar), tengo entendido que es una herencia muy emproblemada de varias generaciones de las que ya han fallecido hijos, hermanos y nietos.

“Como abogado les digo que eso es una pesadilla, no solamente para los licenciados, para el juez también, para el secretario y para todo mundo, dada la cantidad de beneficiarios, porque unos son abuelos, padres, hijos, hermanos del papá o del bisabuelo…”, ejemplarizó.

El titular de Predial y Catastro subrayó que los casos donde no se llega a un acuerdo para legitimar un bien, pueden rebasar los límites de la vida misma.

“Y todos (los involucrados) tienen que estar aquí, algunos fallecen y algunos no están de acuerdo en liquidarla; a algunos no les interesa, pero no vienen y tampoco firman. Por eso me daría curiosidad saber cuánto debe esa propiedad (de la Morelos y la J.B. Chapa), aunque si me lo preguntas desconozco el monto porque es más vieja que mi sistema, que tiene 15 años y desde que poseo uso de razón la propiedad está abandonada”, comentó.

Pa’ Donde Se Hagan

Ramiro Reséndez Hernández ilustró que existen los juicios sucesorios testamentarios y los intestamentarios, pero recalcó que cual sea el caso es necesario llevar la herencia a un veredicto.

“Mucha gente tiene la idea equivocada de que al hacer el testamento ya no tienes que ir (ante el juez), pero sí tienes que ir”, abundó.

No obstante, recomendó a todas aquellas personas que quieran prepararse con tiempo para evitar heredar esa clase de problemas hagan sus donaciones en vida; es decir, que aún sea una cuchara o hasta una mansión, se las den a quien les plazca (hijos, nietos, primos), pero antes de morirse.

“No lo tienen que liquidar (el bien material), sino decir: ‘Mira yo tengo una casa y ahorita en vida voy a ir con el notario y se la voy a donar a mis tres hijos. A lo mejor tengo seis, pero unos tienen otras vidas y nunca voltearon a verme y los que sí me atienden son tres y ahorita voy con el notario, hago una donación y me otorgan una cláusula de usufructo vitalicio para mí, que deseo arreglar la situación antes de irme como coloquialmente se le dice al otro mundo’”, sugirió.

En su experiencia como litigante, el entrevistado mencionó que ha visto las dos caras de la moneda: el juicio, que “es una cosa muy complicada y espinosa para todos” y la donación, donde “el asunto queda resuelto en nada de tiempo”.

Otro caso de un edificio abandonado que llama mucho la atención es el de “los leones” de la calle Aldama, el cual ha sido durante años refugio de personas sin hogar, de jóvenes con problemas de adicciones, de indocumentados y de indigentes.

Por más que el gobierno municipal quiera cambiarle la cara a esa parte de la ciudad -la cual representa mucho dinero en millones de pesos-, el asunto está en “coma” indefinido.

“Hay una salvedad, como en todo. Pero como autoridad tenemos una limitante legal en cuestión de ejecución para antes de cinco años, que es lo que nos impide quedarnos con muchos predios para el beneficio comunitario.

“Aparte (en el caso de las construcciones en el olvido), no es un adeudo de carácter civil que tiene un título. La ley dice que se debe pagar predial; sin embargo, no es un crédito que el cliente haya firmado a un proveedor, donde tú garantizas un pago. No hay un método tan claro para proceder con eso”, refirió el funcionario.

Por tal motivo pueden pasar años, décadas y, probablemente, hasta más de un siglo sin que una propiedad sea modificada y mejorada, esté o no en el centro comercial y financiero de una ciudad tan importante como Reynosa.

“Hay un abandono muy grande de la calle Aldama para abajo. Aquí por la Ocampo también se encuentran unos predios en una esquina donde era un bar muy grande que pertenece a la antigua ‘zona rosa’.

“Esa desatención termina derivando en que el comercio del área acabe abandonado. Aunque no bajan los valores catastrales, los de mercado sí y el sitio se vuelve muy poco atractivo. Es algo que a todas luces no se va a corregir, porque tiene años así”, vislumbró Reséndez Hernández.

“Lo que al tiempo se le deja…”

Y es que resulta difícil imaginar que en un principio, cuando se fundamentaron las colonias de Reynosa, se llegara a la conclusión de que con el transcurso de los años sus zonas comerciales terminarían convirtiéndose en lugares fantasmas. Del mismo modo tampoco se pensó lo que podía ocurrir con los problemas de las herencias familiares, causando que las construcciones se perpetuaran solitarias, frenando el desarrollo urbano y comercial de la localidad.

“Los inmuebles pueden quedarse solos por muchas razones. A veces hay dueños que se van y por ese motivo en la actualidad existen muchisísimas casas de gente que vino aquí de otras partes de la República, que tuvo trabajo, que sacó crédito para comprar una vivienda y que luego perdió el empleo, el financiamiento y se regresó”, definió.

El director municipal de Predial y Catastro en Reynosa reconoció que no tiene un dato estimado de casas y propiedades en abandono, pero consideró que debería existir una comisión que se encargue de un evalúo específico.

“No manejamos esas estadísticas. Tenemos mucha información que nos da el CIMA (Sistema de Control de Ingresos Municipales Automatizado), del Gobierno del Estado, donde se puede rastrear si un ciudadano posee alguna propiedad y ahí aparece, pero no un número exacto de construcciones en desuso.

“Sí, habría que irnos por zonas y decir, vamos a empezar a computar por los corredores comerciales. Cuántos están abandonados sobre el bulevar Hidalgo, digo, yo así lo haría para iniciar un programa de esa naturaleza y decir: ‘¿Qué tienes ahí?, no pues está abandonado un hotel, una llantera, un restaurante, una tiendita’, ese sería el procedimiento”, consideró.

Lo cierto es que un informe de esa categoría también favorecería al área de Desarrollo Urbano para buscar mejorar el aspecto de la ciudad.

“Hay empresas inmobiliarias de recuperación de cartera que tienen documentado donde están todas las casas abandonadas, donde sus propietarios ya se fueron o donde siguen ahí y no pueden pagar. Por lo regular especulan con propiedades sacadas a crédito y que no fueron saldadas”, dilucidó el servidor público.

En el mismo contexto, para hacer uso de un lugar la expropiación tampoco es una opción recomendable para rescatar un área urbana.

“Las autoridades federales son las únicas que pueden. También puede el Estado, pero para un decreto expropiatorio por lo regular se requiere una causa de interés público como una carretera, un derecho de vía, un canal o ductos. Es por eso que para realmente usar la figura de la expropiación el esquema jurídico es más complicado, tardado y lo desconozco a fondo.

“No considero que sea aplicable para un lote, para una vivienda y para un predio a menos que vaya a tener una afectación, como por ejemplo un derecho de vía para líneas de alta tensión y sería de carácter jurídico, más por el lado de la utilidad pública que del criterio gubernamental que se quiera aplicar”, dijo Reséndez Hernández.

Por lo tanto si un edificio está en descuido, contradictoriamente el gobierno no interviene aunque este perjudique todo a la redonda.

Pese A Abandono El Centro Tiene Imán

No obstante la existencia de construcciones olvidadas, el núcleo comercial de Reynosa

-donde despachan parte de las oficinas de gobierno local-, es un sitio al que a diario ingresa un número elevado de personas.

El que haya lugares abandonados no quiere decir que no sea rentable, al contrario: es un punto ideal para que los empresarios tengan sus negocios.

“Ya sería cuestión de atraer la inversión al centro desde el punto de vista como administración pública. El Ayuntamiento no se puede hacer cargo de invertir sino que hay que provocar que se invierta, que el particular se quiera poner ahí, donde está un predio abandonado o en locales que no se usan; que tenga inquietud por utilizarlos y echarlos a andar.

“Se ha hecho en otras ciudades como en Monterrey y con los vecinos en el lado americano, donde hay áreas que estaban olvidadas que se han convertido en corredores comerciales muy importantes”, apuntó Ramiro Reséndez Hernández.

En ese tenor, uno de los grandes aciertos en cuestión de reactivación comercial fue haber quitado el cine del primer cuadro de la ciudad y haber colocado una tienda departamental, pues además de atraer al turismo se mejoró el aspecto del sector. Si bien el edificio no duró tanto desocupado, el cambio de giro trajo beneficios inmediatos.

Aún así, Reynosa cuenta con un edificio histórico propio de la ciudad y que para muchos ha sido menospreciado por diferentes administraciones que lo utilizan como bodega.

Se trata de la antigua estación del ferrocarril que bien podría ser un museo y que, en vez de que siga cayéndose, sea uno de los sitios turísticos más emblemáticos. Es por ello que el embellecimiento de la localidad es difícil de concebir si no se comienza con lo que se tiene.

“Y a veces son cosas que no cuestan mucho, pero que sí reflejan la voluntad de una administración o de los encargados de las diferentes áreas. Aunque no sea costoso, le cambia la cara a un lugar.

“Porque tiene más impacto un puente, pues sí, pero es infraestructura que cuesta 50, 70 millones de pesos, no sé cuántos y a lo mejor algunos techitos, algunas banquetas, algunas cosas así son más baratas y más amable el aspecto visual de la ciudad.

“Y es solamente la voluntad, porque recursos hay, afortunadamente para eso. En lo que va de la actual administración se han recaudado 66 millones con 700 mil pesos. Es lo que marca el sistema”, manifestó.

Falta Sinergia

Empero, Reséndez Hernández reconoció que el trabajo con el Departamento de Obras Públicas -de donde depende el área de Desarrollo Urbano-,  no es tan estrecho como se piensa a pesar de que las obras de la ciudad se apoyan con los recursos que genera Catastro.

Los ingresos “son absolutamente propios del municipio y poseen una ventaja muy grande que no tienen etiquetas como los que vienen de programas federales ni dependen de que te los manden, porque ya están aquí, en las cuentas del Ayuntamiento.

“Se pueden invertir en plazas públicas, en programas de desayunos para los niños, en gente de la tercera edad, en lo que tú quieras puedes invertir.

“Ellos (Obras Públicas) vienen por los planos, porque nosotros registramos los que ellos autorizan. A veces tienen dudas y nosotros nos coordinamos para ver cuestiones de algunos fraccionamientos, pero nuestras funciones casi no se utilizan para tomar decisiones. Nos apoyamos pero nuestra operación es independiente”, explicó.

Sin embargo, el director de Predial y Catastro destacó la voluntad del presidente municipal en hacer cambios notables para quienes habitan en esta localidad, dispongan de un aspecto más amable y se sientan más cómodos.

“Hay un concepto que tiene mucho el alcalde (Everardo Villarreal Salinas) en sus pendientes y que a mí me llamó mucho la atención cuando andábamos en campaña el año pasado, que es la imagen urbana. Así tan sencillo se busca que sea en los bulevares, en el centro, en la calle Oaxaca, en la Hidalgo”, mencionó.

De modo que la presente administración que apenas comienza tiene ese gran reto de modificar el rostro de Reynosa, para que concuerde con el hecho de ser una ciudad importante y a la que ingresa una considerable cantidad de recursos por partidas presupuestales y por recaudación de impuestos.

Por lo pronto, el tema de los lugares abandonados podría estudiarse y ver qué se puede hacer al respecto. El adeudo que presentan algunos de estos sitios no fue especificado.

Ponerse Al Corriente

Ramiro Reséndez Hernández recalcó que a la hora de la adjudicación de un bien que va por herencia o al hacer una donación se debe saldar predial, porque entonces no se puede hacer el manifiesto y lo mismo sucede con los sitios abandonados.

“Las consecuencias patrimoniales de tener grandes deudas también existen, porque yo puedo decir que voy a dejar todos mis asuntos arreglados y esto es falso porque primero tengo que pasar a ponerme al día.

“Para una persona con solvencia y que debe cinco mil pesos el pago no es de gran trascendencia, pero si no tienes dinero y dejaste que se te pasaran muchos años, va a ser más difícil hacer un movimiento que te beneficia mucho a ti y a tu familia, porque te evitas un juicio que es mucho más caro, complicado y tardado que una donación”, mencionó.

Reséndez Hernández comentó que hay personas que se quedan sin capital y que quieren vender una propiedad joven o antigua, pero como no han pagado el predial están imposibilitados.

“Cualquier notario te lo va a decir y lo dice la ley: no vas a poder hacer ningún movimiento por catastro hasta que no se pague el predial. Pues imagínense quienes deben 200 ó 300 mil pesos.

“Nosotros tenemos algunas facultades que la ley te da de hacer algunos descuentos en los accesorios, que son recargos y cobranzas, pero ¿para qué estás esperanzado a un descuento que es un porcentaje muy pequeño de un impuesto que es más grande y gravoso?”, enunció.

El director de este departamento municipal señaló que acuden personas a pagar 300 ó 400 pesos al año de predial y exigen que les hagan descuentos, contraponiéndose a la normatividad.

“No se puede, los impuestos yo no los puse, son ley. Están publicados en el Periódico Oficial del Estado (POE) los valores de cada metro y cada colonia del terreno. Hay una tabla de valores unitarios que está aprobada por el congreso.

“Hubo alguna vez que hasta me dijeron compañeros de otras áreas, bueno, porqué, de dónde sacas ese dato. Oye, espérame, yo no lo puse, lo puso la ley”, recalca.

El jefe de Predial y Catastro agregó que, por ejemplo, una casa en un fraccionamiento con 150 metros de terreno va a pagar un predial moderado proporcional con la construcción y a los ingresos del propietario.

“Se cobra sobre una base gravable que es el valor catastral. Esto quiere decir que si tú tienes una casa de tres millones de pesos vas a pagar sobre tres millones de pesos y si es de 300 es sobre 300.

“El porcentaje es el 2 por ciento de vivienda. Es del dos al millar. Si se tiene una casa de un millón de pesos por el .002, pagarías dos mil pesos. Si tienes una casa de un millón, más vale que dos mil pesos no sean muchos para ti.

“¿Cómo se te puede disparar ese precio?, bueno si tu casa se convierte en corredor comercial, como el bulevar Del Maestro, se aumentan los valores catastrales, entonces tu vivienda que era de un millón a lo mejor va a ser de cuatro. Entonces ya no te conviene, porque vas a pagar mucho predial y no vas a usarla como comercio. Mejor véndela y no dejes pasar mucho tiempo porque se te hace un acumulado”, aconsejó.